料罗列的数据看，两个村原有土地总面积是两千一百一十三亩，村集体成员两村合计是八千一百零四人，片区内现有地上建筑总面积达到三十二万多平方米。
郑实套用市政府去年下发的关于城中村改造的最新政策做了简单测算，住宅安置面积大致为三十二万四千平方米，保障用房面积大致为二十万平方米，建设成本大约二十亿。再加上考虑平均为两年的拆迁过度费、拆迁补偿、奖励和土地指标费等等，整个项目的土地熟化费用大致需要三十二个亿上下。
而项目最终可以平衡出的开发用地是在原土地总面积上减去安置区、经济发展区用地约四百亩，减去片区内预留配套公建用地四百亩，再去掉总面积四分之一的道路和绿地面积，剩余可开发用地只剩下了不足八百亩。每亩土地的熟化成本已经达到了四百一二十万。
根据Q市的相关政策，土地出让金的百分之八十由市财政返还给平台公司，用以支持开发建设。这意味着，即便西区开发集团不打算从这个难啃的骨头上再捞些油水，土地出让时的价格恐怕也不会不低于五百二十万每亩。这个价格比西部新城启动区的土地平均出让价格四百万每亩高出了百分之三十多。这还是在没有考虑开发商投入资金的使用成本的基础上算出的大账。同时，也没有预算一定比例的意外支出，通常这个预估比例应该是百分之三到五。
从目前的市场状况来看，臧牛片区确实是一大块裹着层精瘦肉的硬骨头，难怪有不少人盯着可至今没有人真的敢下嘴去咬。但从发展的角度来看，这里的潜力是包括新城启动区在内的任何区域无法比的。
如果能够整体规划整体开发，郑实
第四十四章 臧牛片区 二(2/5)